Продати земельний пай, який уже переданий в оренду агрокомпанії чи фермеру, можна. Довгостроковий договір оренди — навіть укладений ще на багато років — не блокує право власника розпорядитися своєю землею. Але така угода суттєво відрізняється від звичайного продажу нерухомості. Для сільськогосподарських земель закон передбачає спеціальний механізм переважного права купівлі. І саме його порушення є одним із головних юридичних ризиків для продавця та потенційного покупця. Пише agronews.

Важливо й інше: продаж паю сам по собі не означає припинення оренди. У більшості випадків новий власник фактично купує землю разом із чинними зобов’язаннями за договором.

Розбираємо, як це працює станом на вересень 2026 року.

Продати орендований пай закон дозволяє

Власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення може її відчужити навіть тоді, коли землею фактично користується орендар.

Оренда обмежує користування ділянкою відповідно до договору, але не позбавляє власника права її продати.

Головна умова — під час продажу необхідно дотриматися переважного права на придбання земельної ділянки, якщо таке право існує.

Стаття 130-1 Земельного кодексу встановлює черговість таких суб’єктів. Першу чергу за визначених законом умов можуть мати власники спеціальних дозволів на видобування окремих корисних копалин, якщо ділянка розташована в межах відповідної ділянки надр. Друга черга — орендар земельної ділянки.

Для більшості звичайних сільськогосподарських паїв саме орендар і буде тим суб’єктом, чиє переважне право потрібно перевірити перед продажем.

Що означає переважне право орендаря

Власник не зобов’язаний продавати пай орендарю за будь-яку ціну, яку той запропонує.

Механізм працює інакше: якщо власник має намір продати землю за визначеною ціною та на визначених умовах, суб’єкту переважного права повинна бути надана можливість придбати її на цих самих умовах.

Закон прямо встановлює, що суб’єкт переважного права повинен погодитися сплатити ціну продажу та виконати інші умови договору. Якщо після проходження процедури земля продається третій особі зі зміною ціни чи інших істотних умов, передбачену законом процедуру в окремих випадках доведеться проходити повторно.

Тому схема «запропонувати орендарю дорого, а знайомому продати дешевше» створює серйозний юридичний ризик.

Просто зателефонувати орендарю недостатньо

Повідомлення про продаж паю — це формалізована процедура, а не домовленість у месенджері.

Якщо ділянка продається не через земельні торги, власник за загальним правилом не пізніше ніж за два місяці до запланованого укладення договору має зареєструвати намір продати землю в Державному реєстрі речових прав. Заява подається нотаріусу разом із проєктом договору купівлі-продажу.

Саме тому починати таку угоду варто не з пошуку покупця, який уже готовий передати гроші, а з перевірки земельної ділянки та консультації з нотаріусом.

Є й передбачені законом випадки, коли стандартна процедура реєстрації наміру не застосовується — наприклад, за наявності належно оформлених відмов усіх суб’єктів переважного права або при певних продажах безпосередньо такому суб’єкту.

А якщо орендар не хоче купувати землю?

Це не блокує продаж назавжди.

Якщо суб’єкти переважного права належним чином повідомлені, але не скористалися своїм правом, або офіційно відмовилися від нього, власник може укласти договір із третьою особою відповідно до процедури, визначеної Земельним кодексом.

Окремий механізм передбачений для ситуації, коли суб’єкт переважного права сам не може за законом придбати таку сільськогосподарську землю. Закон дозволяє передати переважне право особі, яка має право набути ділянку у власність.

Саме тому перед продажем нотаріус перевіряє не лише самого продавця та покупця, а й зареєстровані права щодо земельної ділянки.

Що буде, якщо продати пай в обхід орендаря

Найнебезпечніша помилка — вирішити, що оренда не має значення, і просто оформити продаж на іншу особу.

Земельний кодекс передбачає для суб’єкта, чиє переважне право було порушене, можливість звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Для такого позову він повинен внести на депозитний рахунок суду суму, яку за договором мав сплатити покупець.

Тому формулювання «договір уже нотаріально оформлений, отже нічого змінити неможливо» тут не працює.

Разом із тим не варто стверджувати, що орендар «автоматично виграє суд». Результат конкретного спору залежатиме від фактичних обставин, документів, дотримання процедури та здатності позивача реалізувати переважне право.

Для покупця це ще одна причина ретельно перевіряти пай перед придбанням.

Продаж землі не означає припинення оренди

Це, мабуть, один із найпоширеніших міфів земельного ринку.

Людина купує пай і очікує, що наступного дня зможе самостійно його обробляти або передати іншому агровиробнику. Але якщо на землю діє зареєстрований договір оренди, зміна власника сама по собі його не припиняє.

Чинний Закон «Про оренду землі» передбачає обов’язок нового власника земельної ділянки, яка перебуває в оренді, протягом одного місяця після державної реєстрації права власності повідомити про це орендаря.

Отже, економічно покупець часто набуває не «вільну землю», а земельний актив із уже існуючим користувачем і договором, який необхідно враховувати.

Саме строк, умови та положення конкретного договору оренди варто уважно аналізувати ще до підписання угоди.

Хто після продажу отримуватиме орендну плату

Після переходу права власності змінюється власник земельної ділянки, а орендар продовжує використовувати землю відповідно до чинного договору.

Новий власник перебирає на себе статус орендодавця та відповідні права й обов’язки. На практиці це означає, зокрема, право отримувати орендну плату відповідно до умов договору.

Саме тому покупцю важливо перевірити не тільки кадастровий номер і право власності продавця, а й сам договір оренди: його строк, розмір орендної плати, порядок індексації, умови поновлення та можливі підстави дострокового припинення.

Розрахуватися готівкою за сільгоспземлю не можна

Ще одна принципова особливість земельного ринку — форма платежу.

Земельний кодекс прямо встановлює, що розрахунки за придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами проводяться в безготівковій формі.

Тому варіант «передамо гроші в нотаріуса готівкою» для такої угоди не відповідає встановленому законом порядку.

Що перевірити власнику до продажу

Підготовка документів заздалегідь може значно скоротити час угоди. Залежно від конкретної ситуації нотаріус може вимагати документи про право власності, відомості Державного земельного кадастру та кадастровий номер, чинний договір оренди, документи сторін, необхідні оцінки та, коли цього потребує режим майна подружжя, відповідні документи другого з подружжя.

Окремо потрібно перевірити, чи зареєстроване право оренди, хто зазначений орендарем, чи немає інших речових прав та обтяжень і чи існують суб’єкти переважного права першої черги.

Саме цей етап часто визначає, чи відбудеться продаж швидко, чи угода перетвориться на кількамісячне виправлення документів.

Пай в оренді — не «заморожений» актив

Довгострокова оренда не робить сільськогосподарську землю непродажною. Власник може монетизувати актив зараз, не чекаючи завершення договору через п’ять, десять чи більше років.

Але покупець повинен розуміти, що він набуває землю з уже сформованими правовідносинами, а продавець — що право власності не дозволяє ігнорувати переважні права інших осіб.

Саме тому головне правило такого продажу доволі просте: спочатку перевірити права на землю та пройти встановлену процедуру — і лише після цього домовлятися про остаточне оформлення угоди.

У випадку орендованого паю кілька правильно оформлених юридичних кроків на старті можуть уберегти і продавця, і покупця від значно дорожчого спору після продажу.

Джерело інформації: agronews.ua Фото: ChatGPT