Продаж земельної ділянки у 2026 році може не коштувати продавцю жодної гривні податку — а може збільшити його витрати одразу на 10% або навіть 23% від оподатковуваного доходу. Різниця залежить не стільки від самої ціни землі, скільки від історії ділянки: скільки часу вона перебуває у власності, як була отримана, чи вкладається її площа у встановлені Земельним кодексом норми, а також скільки об’єктів нерухомості продавець уже відчужив протягом календарного року. Пише agronews.ua
У 2026 році основними платежами для фізичної особи залишаються податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір. Для оподатковуваних операцій військовий збір становить 5%, тоді як ПДФО залежно від ситуації може дорівнювати 0%, 5% або 18%. ДПС у своїх актуальних роз’ясненнях прямо наводить цю логіку для операцій із нерухомістю, включно з певними земельними ділянками.
Є ще одна принципова деталь: податки рахують не просто від суми, яку продавець захотів зазначити в договорі. Відповідно до п. 172.3 Податкового кодексу дохід визначається за договірною ціною, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість, визначену через Єдину базу, або за ринкову вартість за зареєстрованим звітом оцінювача. Тому умовні «продамо за 500 тисяч, а в договорі напишемо 100» податкову базу автоматично не зменшують.
Коли земельну ділянку можна продати взагалі без ПДФО та військового збору
Найвигідніший сценарій передбачений п. 172.1 Податкового кодексу. Дохід від одного продажу протягом календарного року може не оподатковуватися, якщо йдеться про земельну ділянку, яка входить до визначеної Кодексом категорії, та виконані встановлені умови.
Для звичайної земельної ділянки важливі дві речі: її площа має не перевищувати норми безоплатної передачі, встановлені ст. 121 Земельного кодексу залежно від цільового призначення, а майно повинно перебувати у власності продавця понад три роки. Для майна, отриманого у спадщину, вимога щодо трирічного строку володіння не застосовується. Окремо п. 172.1 включає земельні ділянки сільськогосподарського призначення, отримані внаслідок приватизації земель державних чи комунальних агропідприємств, приватизації землі, яка перебувала у користуванні особи, або виділення земельної частки — паю — в натурі, а також такі землі, отримані у спадщину.
І тут варто виправити одну поширену помилку, яка вже потрапляє до частини публікацій про продаж землі у 2026 році. Чинний п. 172.1 ПКУ не встановлює окремої 10-річної умови володіння для звільнення від ПДФО при продажу приватизованої сільськогосподарської землі. У Кодексі йдеться про понад три роки, а для спадкового майна навіть ця вимога не застосовується. Саме так чинну норму пояснює і Загальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс ДПС.
Отже, якщо людина у 2026 році вперше за рік продає земельну ділянку, яка підпадає під п. 172.1, володіє нею понад три роки або отримала її у спадщину, дохід від такого продажу може оподатковуватися за ставкою 0% ПДФО та фактично без військового збору. Саме тому перед укладенням угоди значно важливіше перевірити історію набуття права власності та параметри ділянки, ніж просто механічно помножити її вартість на податкову ставку.
Коли продаж землі вже коштуватиме 10%, а коли — 23%
Далі система стає цікавішою. Другий продаж протягом року об’єкта нерухомості з переліку п. 172.1 оподатковується ПДФО за ставкою 5%. До нього додається військовий збір 5%, тобто сумарне податкове навантаження становить 10%. Такий самий 5-відсотковий ПДФО застосовується вже при першому продажу об’єкта нерухомості, який не підпадає під пільговий перелік п. 172.1 — наприклад, земельної ділянки, площа якої перевищує встановлену норму безоплатної передачі. ДПС окремо підтверджує: перший продаж успадкованої земельної ділянки, яка перевищує відповідну норму, оподатковується 5% ПДФО та 5% військового збору.
З третьої та наступних операцій протягом року правила для неуспадкованого майна стають значно жорсткішими. Для третього і наступних продажів об’єктів із пільгового переліку, а також для другого й наступних продажів нерухомості, яка до цього переліку не входить, ПДФО становить уже 18%. Разом із 5-відсотковим військовим збором це дає потенційне навантаження у 23%. Виняток зроблено для успадкованих об’єктів: третій і наступні продажі такої нерухомості оподатковуються ПДФО за ставкою 5%, а не 18%.
Для наочності візьмемо земельну ділянку, база оподаткування якої становить 100 000 грн:
| Сценарій | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший пільговий продаж за п. 172.1 | 0 грн | 0 грн | 0 грн |
| Продаж, який оподатковується за ставкою 5% ПДФО | 5 000 грн | 5 000 грн | 10 000 грн |
| Операція зі ставкою ПДФО 18% | 18 000 грн | 5 000 грн | 23 000 грн |
| Третій+ продаж успадкованого об’єкта | 5 000 грн | 5 000 грн | 10 000 грн |
Але навіть ця таблиця має важливе застереження. Для операцій, які потрапляють під 18-відсоткове оподаткування відповідно до другого абзацу п. 172.2 ПКУ, дохід у певних випадках можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання нерухомості. Кодекс прямо відносить до таких витрат, зокрема, кошти, сплачені за договором купівлі-продажу або міни, державне мито, реєстраційні платежі та низку інших документально підтверджених витрат. Якщо продавець використовує це право, розрахунок потрібно проводити вже не механічно від усієї ціни продажу.
Тому ситуація «землю купили за 800 тис. грн, а через певний час продають за 1 млн грн» може принципово відрізнятися від продажу ділянки, для якої продавець не має документів, що підтверджують витрати на її придбання. Саме на таких угодах попередня податкова перевірка документів може заощадити значні суми.
Ще один нюанс, який часто недооцінюють: рахується не тільки кількість проданих земельних ділянок. Стаття 172 оперує кількістю проданих об’єктів нерухомості протягом податкового року. Тобто якщо власник спочатку продав квартиру, а потім землю, друга угода вже може отримати інший режим оподаткування, ніж якби земельна ділянка була його єдиною операцією з нерухомістю за рік. Саме тому податкову історію варто оцінювати по всіх угодах продавця, а не лише по земельному активу.
Площа, спадщина й нерезидентство можуть повністю змінити розрахунок
Одна з найбільш поширених помилок — дивитися тільки на строк володіння. Насправді ділянка може перебувати у власності десять чи двадцять років, але якщо вона не входить до переліку п. 172.1 — наприклад, перевищує відповідну норму безоплатної передачі та не підпадає під спеціальну категорію сільськогосподарських земель — перший продаж уже може бути оподатковуваним.
Наприклад, для земель особистого селянського господарства ст. 121 Земельного кодексу встановлює норму до 2 га, для садівництва — до 0,12 га, для індивідуального дачного будівництва — до 0,10 га. Для присадибної землі ліміти залежать від типу населеного пункту: до 0,25 га в селах, до 0,15 га в селищах і до 0,10 га в містах. Водночас для окремих сільськогосподарських земель, приватизованих або виділених із паю в порядку, прямо зазначеному у п. 172.1 ПКУ, діє спеціальна норма.
Спадщина теж має принципове значення. Якщо земельну ділянку отримали у спадщину і вона підпадає під пільгову категорію, чекати три роки для першого неоподатковуваного продажу не потрібно. Якщо ж успадкована земля не відповідає умовам п. 172.1, наприклад через її параметри, перший продаж оподатковується за ставкою 5% ПДФО плюс 5% військового збору.
Для продавців-нерезидентів режим суворіший. Стаття 172.9 передбачає оподаткування операцій із нерухомістю нерезидентів за правилами ст. 172, але ПДФО для них застосовується за ставкою 18%. До оподатковуваного доходу також додається військовий збір за чинною ставкою 5%, тому перед продажем землі нерезидентом податковий розрахунок особливо варто робити індивідуально.
До ПДФО та військового збору можуть додаватися й витрати на оформлення самої угоди. Для нотаріального посвідчення договорів відчуження земельних ділянок законодавство передбачає державне мито, зокрема для відповідних нотаріальних дій у державній нотаріальній системі; у приватного нотаріуса діє оплата нотаріальних послуг. Ці витрати варто рахувати окремо від податкового навантаження, оскільки вони не змінюють ставку ПДФО чи військового збору.
Перед продажем краще порахувати податок ще до походу до нотаріуса
У 2026 році відповідь на запитання «скільки коштуватиме продаж земельної ділянки?» може відрізнятися в рази навіть для двох ділянок однакової вартості. Один власник продасть землю за мільйон гривень і не сплатить із доходу ПДФО та військового збору. Інший при тій самій ціні матиме 10-відсоткове навантаження. Для третього операція може перейти у 18-відсоткову ставку ПДФО плюс 5% військового збору — хоча за наявності документів частину бази можна буде зменшити на витрати придбання.
Тому перед угодою варто перевірити всього кілька речей: як саме була отримана земля, скільки років вона перебуває у власності, її площу та цільове призначення, усі попередні продажі нерухомості продавця протягом року і документи про витрати на придбання. Цих даних достатньо, щоб ще до укладення договору зрозуміти, чи йдеться про 0%, 10% або потенційні 23%.
І саме це є головним практичним висновком: податок при продажу землі визначає не сама земля і навіть не її ціна, а юридична історія конкретного активу та конкретного продавця. Тому розраховувати суму за універсальною формулою «ціна × ставка» без перевірки ст. 172 ПКУ у 2026 році — один із найпростіших способів або переплатити, або несподівано отримати значно більший податковий рахунок.
Джерело інформації: agronews.ua Фото: ChatGPT