Ринок сільськогосподарських земель в Україні, відкритий 1 липня 2021 року, став важливою віхою в економічному розвитку країни. За цей час було укладено 254 тисячі угод на майже 570 тисяч гектарів землі, що складає 1,38% усіх сільгоспугідь країни. На початковому етапі купувати землю могли лише громадяни України, причому максимальний обсяг угоди був обмежений 100 гектарами на людину.

Однак із січня 2024 року це право отримали і юридичні особи, а граничний розмір угод зріс до 10 тисяч гектарів. Це нововведення значно вплинуло на ринок.

Незважаючи на те, що частка юридичних осіб у загальній кількості угод залишається невеликою (18% у 2024 році), їхній вихід на ринок спричинив стрімке зростання цін. У четвертому кварталі 2023 року середньозважена вартість землі становила 38 тисяч гривень за гектар, а вже в другому кварталі 2024 року вона зросла до 44 тисяч гривень. Нині юридичні особи платять близько 60 тисяч гривень за гектар, що майже на 50% більше.

Існує підґрунтя вважати, що агрохолдинги, які становлять значну частину юридичних осіб, ретельніше підходять до оцінки вартості угод і рідше занижують ціну, як це роблять на ринку. До 2030 року вартість продажу земель, які були під мораторієм, не може бути нижчою за нормативно-грошову оцінку (НГО). Податки (5% ПДФО та 1,5% військового збору) стимулюють занижувати вартість угод і частково розраховуватися готівкою.

Більшість угод укладається за ціною, що не перевищує НГО на 2%, що свідчить про прихований потенціал ринку. Порівняння угод фізичних та юридичних осіб у 2024 році показує, що медіанне співвідношення вартості за договорами громадян до НГО становить 1,01. Тобто для 50% транзакцій ціна продажу не перевищує НГО більш ніж на 1%. Для юридичних осіб цей показник становить 1,7, що означає перевищення НГО на понад 70% у половині угод. Ця різниця зберігається по всій країні.

Держава, ймовірно, втрачає мільярди податків через тіньові операції на ринку землі. З моменту відкриття ринку сукупна вартість земель, що відчужувалися шляхом купівлі-продажу, перевищила 25 мільярдів гривень. З них 10-12 мільярдів гривень могли уникнути державного контролю та оподаткування.

Ця ситуація піднімає дискусію між урядом, депутатами та підприємцями щодо можливих способів залатати бюджетні дірки: підвищувати податки, покращувати їх адміністрування або застосовувати обидва підходи одночасно.

Джерело інформації: uland.ua за матеріалами на основі даних “Економічної правди”.